Eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse G, die 2023 gekauft wurde, um sie zu vermieten: Seit Januar 2025 kann diese Wohnung in Frankreichs Metropolregion nicht mehr Gegenstand eines neuen Mietvertrags für den Hauptwohnsitz sein. Der Eigentümer, der dachte, er könne sofort nach der Unterzeichnung Mieteinnahmen erzielen, sieht sich nun unerwarteten Renovierungsarbeiten gegenüber. Diese Art von Situation verdeutlicht, wie sehr die Immobilieninvestition von konkreten regulatorischen Rahmenbedingungen abhängt und nicht nur von der angegebenen Rendite.
Vermietungsverbot für energetisch ineffiziente Wohnungen: Der Zeitplan, der die Regeln ändert
Seit dem 1. Januar 2025 wird eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse G rechtlich als nicht anständig angesehen. Konkret kann eine G-klassifizierte Immobilie in der Metropolregion nicht mehr ohne vorherige Renovierungsarbeiten vermietet werden. Der Vermieter, der darüber hinweggeht, muss mit rechtlichen Schritten des Mieters, einer vom Richter angeordneten Mietminderung oder sogar mit Verurteilungen rechnen.
Der Zeitplan endet hier nicht. Wohnungen mit der Klasse F werden 2028 für die Vermietung verboten, gefolgt von der Klasse E im Jahr 2034. Es wird von mehreren Hunderttausend betroffenen Immobilien bei jedem Stichtag gesprochen.
Dieser Zeitplan variiert je nach geografischem Gebiet. In Übersee wird die Klasse G erst 2028 als nicht anständig betrachtet, die F 2031 und die E 2034. Für einen Investor, der zwei Märkte vergleicht, eröffnet dieser zeitliche Unterschied unterschiedliche Handlungsfenster.
Eine F-klassifizierte Immobilie auf Réunion bleibt mehrere Jahre länger vermietbar als eine identische Immobilie in Lyon. Unter den verfügbaren Angeboten auf lecomptoirdelimmobilier.fr finden sich Immobilien, deren Energieeffizienzklasse eine sorgfältige Prüfung vor jeder Kaufentscheidung erfordert.
Eine energetisch ineffiziente Wohnung kaufen: Wette oder Falle
Einige Investoren zielen absichtlich auf energieintensive Wohnungen ab, weil deren Kaufpreis niedriger ist. Der Verhandlungsspielraum kann bei einer F- oder G-klassifizierten Immobilie erheblich sein, insbesondere wenn der Verkäufer weiß, dass er bald nicht mehr vermieten kann.
Die Berechnung funktioniert nur, wenn die tatsächlichen Kosten für die energetische Renovierung berücksichtigt werden. Ein unterschätztes Renovierungsbudget verwandelt ein gutes Geschäft in ein finanzielles Fiasko. Es wird empfohlen, die Kosten für die Dämmung, den Austausch des Heizsystems und die Belüftung vor der Unterzeichnung des Vorvertrags, nicht danach, schätzen zu lassen.
Mietrendite: Was die Bruttorendite nicht sagt
Eine Bruttorendite, die mehrere Punkte über dem lokalen Markt liegt, zieht Aufmerksamkeit auf sich. Diese Zahl verschleiert jedoch die tatsächlichen Kosten, die die Nettorendite belasten.
Hier sind die Posten, die die Bruttorendite niemals berücksichtigt:
- Die Grundsteuer, die von Gemeinde zu Gemeinde stark variiert und in vielen Städten in den letzten Jahren gestiegen ist
- Die nicht erstattungsfähigen Hausgeldkosten, insbesondere die in der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten (Fassadensanierung, Dach, Aufzugsanpassung)
- Die Mietausfälle, also die Zeiträume ohne Mieter zwischen zwei Mietverträgen, die je nach Markt ein bis zwei Monate Mietausfall pro Jahr ausmachen können
- Die Verwaltungskosten, wenn Sie an eine Agentur delegieren, die in der Regel als Prozentsatz der eingezogenen Miete berechnet werden
Die Nettorendite nach Kosten und Steuern zu berechnen gibt ein viel zuverlässigeres Bild des Projekts. Eine Immobilie, die mit einer attraktiven Bruttorendite in einer kleinen Stadt angeboten wird, kann sich als mittelmäßig herausstellen, sobald diese Posten berücksichtigt werden, insbesondere wenn die lokale Mietnachfrage schwach ist.
Wahl des Steuersystems: Unmöbliert oder möbliert vermieten
Das Steuersystem beeinflusst direkt, was im Geldbeutel des Investors bleibt. Zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung sind die Unterschiede nicht unerheblich.
Bei der möblierten Vermietung unter dem Status LMNP (nicht professioneller möblierter Vermieter) kann die Immobilie und das Mobiliar bilanziell abgeschrieben werden. Diese Abschreibung senkt das zu versteuernde Einkommen, manchmal sogar auf null über mehrere Jahre. Die LMNP-Abschreibung kann die Besteuerung der Mieteinnahmen über einen langen Zeitraum neutralisieren, was die Nettorendite mechanisch verbessert.
Bei der unmöblierten Vermietung erlaubt das reale System die Abzüge der Kosten (Renovierungsarbeiten, Kreditzinsen, Versicherung), jedoch ohne Abschreibung der Immobilie. Das Mikro-Fondssystem hingegen wendet einen Pauschalabzug an. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Situation jedes Investors: Ein Eigentümer mit einem laufenden Kredit und umfangreichen Renovierungsarbeiten hat oft ein Interesse am realen System, während eine Immobilie ohne Kredit und mit wenigen Kosten das Mikro-Fondssystem einfacher macht.
Die Falle des Wechsels des Steuersystems auf dem Weg
Der Wechsel vom Mikro-Fondssystem zum realen System verpflichtet für mindestens drei Jahre. Das Gegenteil ist möglich, führt jedoch zum Verlust der Vorteile der übertragenen Immobilienverluste. Die Wahl des Steuersystems bereits beim Kauf verhindert, dass man mit einer ungeeigneten Option feststeckt.
Lage und Mietdruck: Zwei Faktoren, die vor dem Kauf überprüft werden sollten
Ein niedriger Preis pro Quadratmeter bedeutet nicht unbedingt ein gutes Geschäft, wenn niemand im Gebiet mieten möchte. Der Mietdruck, also das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nach verfügbaren Wohnungen, bestimmt das Risiko von Leerständen.
Dieser Druck wird überprüft, indem man die lokalen Daten konsultiert: durchschnittliche Wiedervermietungsdauer im Viertel, Anzahl der Online-Anzeigen für ähnliche Immobilien, Vorhandensein von Arbeitsplätzen, Universitäten oder wichtigen Verkehrsanbindungen. Eine Wohnung in der Nähe eines Bahnhofs, der durch ein neues Linienprojekt bedient wird, gewinnt an Attraktivität, noch bevor sie in Betrieb genommen wird.
Investieren Sie dort, wo die Mietnachfrage das Angebot übersteigt, verringert das Haupt Risiko jedes Mietprojekts. Engpassmärkte erfordern oft höhere Kaufpreise, aber die nahezu Abwesenheit von Leerständen kompensiert dies über die Zeit erheblich.
Ein letzter oft übersehener Punkt: die Qualität der Immobilie im Hinblick auf den lokalen Markt. Eine gut geschnittene 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon wird schneller und teurer vermietet als eine dunkle 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss, selbst in derselben Straße. Die Wahl der Wohnung, nicht nur der Stadt, macht den Unterschied zwischen einer funktionierenden Investition und einem stagnierenden Projekt.
