Een appartement met classificatie G gekocht in 2023 om te verhuren: sinds januari 2025 kan deze woning niet meer worden verhuurd als hoofdverblijfplaats in het Franse vasteland. De eigenaar die dacht huurinkomsten te kunnen ontvangen vanaf de handtekening, wordt geconfronteerd met niet-begrote renovatiewerkzaamheden. Dit type situatie illustreert hoezeer vastgoedbeleggingen afhankelijk zijn van concrete regelgeving, niet alleen van het weergegeven rendement.
Verbod op verhuur van energieverslindende woningen: de kalender die het spel verandert
Sinds 1 januari 2025 wordt een woning met classificatie G volgens de DPE juridisch beschouwd als onbewoonbaar. Concreet kan een goed met classificatie G niet meer worden verhuurd in het vasteland zonder voorafgaande werkzaamheden. De verhuurder die dit negeert, loopt het risico op acties van de huurder, een huurverlaging opgelegd door de rechter, of zelfs veroordelingen.
De kalender stopt hier niet. Woningen met classificatie F zullen in 2028 verboden zijn voor verhuur, en de E in 2034. We hebben het over enkele honderden duizenden woningen die bij elke deadline betrokken zijn.
Deze kalender verschilt afhankelijk van de geografische zone. In de overzeese gebieden wordt klasse G pas in 2028 als onbewoonbaar beschouwd, F in 2031, en E in 2034. Voor een investeerder die twee markten vergelijkt, opent dit temporele verschil verschillende actiemogelijkheden.
Een goed met classificatie F op La Réunion blijft meerdere jaren verhuurbaar in vergelijking met een identiek goed in Lyon. Onder de beschikbare advertenties op lecomptoirdelimmobilier.fr vinden we woningen waarvan de DPE aandacht verdient voordat een aankoopbeslissing wordt genomen.
Een energieverslindende woning kopen: gok of valstrik
Sommige investeerders richten zich opzettelijk op energie-intensieve woningen omdat hun aankoopprijs lager is. De onderhandelingsmarge kan aanzienlijk zijn voor een goed met classificatie F of G, vooral wanneer de verkoper weet dat hij binnenkort niet meer kan verhuren.
De berekening houdt rekening met de werkelijke kosten van de energierenovatie. Een onderschat budget voor werkzaamheden verandert een goede deal in een financieel gat. Het wordt aanbevolen om de isolatie, de vervanging van het verwarmingssysteem en de ventilatie te laten begroten voordat de compromis wordt ondertekend, niet erna.
Verhuurrendement: wat het bruto rendement niet zegt
Een bruto rendement dat meerdere punten boven de lokale markt ligt, trekt de aandacht. Dit cijfer verbergt echter de werkelijke kosten die de netto-rendabiliteit beïnvloeden.
Hier zijn de posten die het bruto rendement nooit in overweging neemt:
- De onroerende voorheffing, die sterk varieert van gemeente tot gemeente en die in veel steden de afgelopen jaren is gestegen
- De niet-terugvorderbare kosten van de vereniging van eigenaren, met name de in de algemene vergadering goedgekeurde werkzaamheden (gevelrenovatie, dak, aanpassing van de lift aan de normen)
- De leegstand, dat wil zeggen de periodes zonder huurder tussen twee huurovereenkomsten, die één tot twee maanden huur per jaar kunnen vertegenwoordigen, afhankelijk van de markt
- De beheerskosten voor verhuur als u dit aan een bureau uitbesteedt, meestal in rekening gebracht als percentage van de ontvangen huur
De netto-rendabiliteit berekenen na kosten en belasting geeft een veel betrouwbaarder beeld van het project. Een goed dat wordt gepresenteerd met een aantrekkelijk bruto rendement in een kleine stad kan mediocreet blijken zodra deze posten zijn geïntegreerd, vooral als de lokale huurvraag laag is.
Kies het fiscale regime: kale of gemeubileerde verhuur
Het fiscale regime bepaalt direct wat er in de zak van de investeerder blijft. Tussen kale verhuur en gemeubileerde verhuur zijn de verschillen niet onbelangrijk.
Bij gemeubileerde verhuur onder de LMNP-status (niet-professionele verhuurder) kan men het goed en het meubilair boekhoudkundig afschrijven. Deze afschrijving verlaagt het belastbare inkomen, soms tot nul gedurende meerdere jaren. De LMNP-afschrijving kan de belasting op de huurinkomsten neutraliseren gedurende een lange periode, wat de netto-rendabiliteit mechanisch verbetert.
Bij kale verhuur staat het werkelijke regime toe om kosten (werkzaamheden, rente op leningen, verzekering) af te trekken, maar zonder afschrijving van het goed. Het micro-fonds past een forfaitaire aftrek toe. De resultaten variëren op dit punt afhankelijk van de situatie van elke investeerder: een eigenaar met een lopende lening en aanzienlijke werkzaamheden heeft vaak baat bij het werkelijke regime, terwijl een goed zonder lening en met weinig kosten het micro-fonds eenvoudiger maakt.
De val van het veranderen van regime halverwege
Overstappen van micro-fonds naar het werkelijke regime verplicht voor minimaal drie jaar. Het omgekeerde is mogelijk, maar verliest het voordeel van de overgedragen vastgoedverliezen. Het kiezen van uw fiscale regime bij de aankoop voorkomt dat u vast komt te zitten met een ongeschikte optie.
Locatie en huurdruk: twee gegevens om te controleren voor de aankoop
Een lage prijs per vierkante meter betekent geen goede deal als niemand in de omgeving wil huren. De huurdruk, dat wil zeggen de verhouding tussen vraag en aanbod van beschikbare woningen, bepaalt het risico op leegstand.
Deze druk wordt gecontroleerd door lokale gegevens te raadplegen: gemiddelde herverhuurtijd in de wijk, aantal online advertenties voor vergelijkbare woningen, aanwezigheid van werkgelegenheidspools, universiteiten of belangrijke vervoersverbindingen. Een woning dicht bij een station dat wordt bediend door een nieuw spoorproject wint aan aantrekkingskracht nog voordat het in gebruik wordt genomen.
Investeren waar de huurvraag het aanbod overtreft vermindert het belangrijkste risico van elk verhuurproject. Krappe markten vereisen vaak hogere aankoopprijzen, maar de bijna volledige afwezigheid van leegstand compenseert dit ruimschoots op de lange termijn.
Een laatste vaak over het hoofd gezien punt: de kwaliteit van het goed in verhouding tot de lokale markt. Een goed ingedeeld T2 met een balkon zal sneller en duurder worden verhuurd dan een somber T3 op de begane grond, zelfs in dezelfde straat. De keuze van de woning, niet alleen van de stad, maakt het verschil tussen een investering die draait en een project dat stagneert.
