Das Konformitätszertifikat ist nicht nur eine administrative Formalität am Ende der Baustelle. Es ist das Dokument, das die rechtliche Kohärenz zwischen der erteilten Baugenehmigung und der tatsächlich gebauten Realität sichert. Ohne es ist die Kette der städtebaulichen Sicherheit unterbrochen, mit direkten Konsequenzen für den Wiederverkauf, die Versicherung und sogar die Besteuerung des Objekts.
Städtebauliche Konformität und Oppositionsfähigkeit des DPE: das doppelte Schloss, das Eigentümer ignorieren
Seit dem 1. Juli 2021 ist der DPE oppositionsfähig geworden, geregelt durch die Artikel L.126-26 bis L.126-35 des Bau- und Wohnrechts und das Dekret Nr. 2020-1610 vom 17. Dezember 2020. Ein Käufer kann nun die Verantwortung des Verkäufers oder des Gutachters in Anspruch nehmen, wenn der DPE fehlerhaft ist.
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Diese Oppositionsfähigkeit schafft in der Praxis eine Anforderung an die “Energieeffizienz”, die sich über die klassische städtebauliche Konformität legt. Wenn ein Objekt, das in die Klassen E, F oder G eingestuft ist, vor dem Verkauf eine Energieaudit durchlaufen muss, geht es nicht mehr nur darum, ob die Wände der Genehmigung entsprechen, sondern ob die angegebenen Leistungen der tatsächlich gebauten Realität entsprechen.
Wir beobachten, dass Notare zunehmend diese beiden Überprüfungsebenen miteinander verknüpfen. Ein Eigentümer, der einen Anbau ohne Einreichung einer DAACT durchgeführt hat und dessen DPE die tatsächlichen Änderungen des Gebäudes nicht widerspiegelt, sieht sich einem doppelten Rechtsstreit ausgesetzt. Um alles über das Konformitätszertifikat für Häuser zu erfahren, muss diese energetische Dimension berücksichtigt werden, die ebenso stark auf den Wert des Objekts wirkt wie das städtebauliche Dokument selbst.
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DAACT und Bescheinigung über die Nichtanfechtung: zwei unterschiedliche Dokumente für die Gemeinde
Die Verwirrung zwischen diesen beiden Dokumenten ist nach wie vor häufig, auch bei Fachleuten. Die DAACT (Erklärung über den Abschluss und die Konformität der Arbeiten) ist ein deklaratives Formular, das vom Bauherrn am Ende der Baustelle eingereicht wird. Es handelt sich nicht um ein von der Verwaltung ausgestelltes Zertifikat.
Nach der Einreichung der DAACT hat die Gemeinde drei Monate Zeit, um die Konformität der Arbeiten zu überprüfen und gegebenenfalls anzufechten. Diese Frist wird auf fünf Monate verlängert, wenn sich das Objekt in einem Gebiet befindet, das von einem Risikopräventionsplan abgedeckt ist, oder im Umkreis eines historischen Denkmals.
Die Konformität gilt als erlangt
Ohne Reaktion der Gemeinde nach Ablauf dieser Frist gilt die Konformität als erlangt. Der Eigentümer kann dann eine Bescheinigung über die Nichtanfechtung der Konformität beantragen, die das wahre Schlüssel für den Notar bei einem Verkauf darstellt.
Wir empfehlen, den Nachweis über die Einreichung der DAACT (gestempelter Empfangsschein oder postalische Empfangsbestätigung) im Dossier des Objekts aufzubewahren. Im Falle eines Rechtsstreits ist das Einreichungsdatum maßgeblich, nicht das tatsächliche Empfangsdatum durch den städtebaulichen Dienst.
Ablauf des städtebaulichen Zertifikats: die Falle der Gültigkeitsdauer beim Wiederverkauf
Die Artikel L.410-1 und R.410-17 des Baugesetzbuchs legen die Gültigkeitsdauer eines städtebaulichen Zertifikats auf 18 Monate fest, mit der Möglichkeit einer Verlängerung um ein Jahr, wenn der Antrag mindestens zwei Monate vor Ablauf gestellt wird. Dieser technische Punkt hat direkte Auswirkungen auf die rechtliche Sicherheit der Transaktion.
Das klassische Szenario: Ein Eigentümer erhält eine Baugenehmigung unter einem bestimmten PLU, führt die Arbeiten über mehrere Jahre durch und möchte dann verkaufen. In der Zwischenzeit haben sich die städtebaulichen Vorschriften geändert. Die auf der Grundlage des alten PLU erlangte Konformität entspricht möglicherweise nicht mehr den Anforderungen des neuen anwendbaren städtebaulichen Dokuments.
Überprüfen der Kohärenz zwischen der ursprünglichen Genehmigung und dem aktuellen PLU
Vor jedem Verkaufsangebot empfehlen wir, ein aktuelles operatives städtebauliches Zertifikat anzufordern. Dieses Dokument ermöglicht es zu überprüfen, dass das Objekt, so wie es gebaut wurde, weiterhin mit den geltenden Vorschriften kompatibel ist. Dies vermeidet unangenehme Überraschungen bei der Erstellung des Kaufvertrags.
- Wenn der PLU nach Erhalt der Genehmigung überarbeitet wurde, können sich bestimmte Bestimmungen (Höhe, Grundfläche, Abstand zu den Grundstücksgrenzen) geändert haben, ohne dass dies die Rechtmäßigkeit der bestehenden Konstruktion in Frage stellt
- Der Notar überprüft systematisch das Vorhandensein der DAACT oder des alten Konformitätszertifikats im Verkaufsdossier, und dessen Fehlen verzögert die Unterzeichnung
- Eine Bescheinigung über die Nichtanfechtung, die mehrere Jahre alt ist, bleibt gültig, im Gegensatz zum städtebaulichen Zertifikat, das aktualisiert werden muss
Immobilienverkauf ohne Konformitätszertifikat: die konkreten Konsequenzen
Ein Haus ohne Konformitätszertifikat zu verkaufen, ist gesetzlich nicht verboten. Allerdings gibt das Fehlen dieses Dokuments dem Käufer einen erheblichen Verhandlungsspielraum und kann die Bankfinanzierung blockieren.
Der Notar, der seiner Beratungspflicht nachkommt, wird auf das Fehlen des Dokuments hinweisen. Der Käufer kann dann eine auf die Erlangung der Bescheinigung bezogene aufschiebende Bedingung verlangen, einen Preisnachlass aushandeln oder einfach vom Kauf zurücktreten.
Der Fall der alten Bauten
Für Genehmigungen, die vor dem 1. Oktober 2007 erteilt wurden, stellte die Verwaltung direkt ein Konformitätszertifikat aus. Für ältere Objekte kann dieses Dokument möglicherweise nie angefordert oder verloren gegangen sein. In diesem Fall kann die Gemeinde eine Bescheinigung ausstellen, die besagt, dass innerhalb der gesetzlichen Fristen keine Anfechtung erhoben wurde.
Die Situation kompliziert sich, wenn Arbeiten ohne Genehmigung oder mit nicht deklarierten Änderungen durchgeführt wurden. Eine Regularisierung erfolgt durch die Einreichung eines Änderungsantrags für die Baugenehmigung oder einer vorherigen Erklärung, je nach Umfang der festgestellten Abweichungen. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Gemeinde, kann jedoch mehrere Monate in Anspruch nehmen.
- Überprüfen Sie beim städtebaulichen Dienst der Gemeinde, ob eine DAACT für das Objekt registriert wurde
- Fordern Sie eine Kopie der ursprünglichen Baugenehmigung an, um mögliche nicht deklarierten Änderungen zu identifizieren
- Im Falle von nicht konformen Arbeiten einen Architekten konsultieren, um die Durchführbarkeit einer Regularisierung vor dem Verkauf zu bewerten
Das Konformitätszertifikat bleibt ein oft unterschätztes Glied in der Vorbereitung eines Verkaufs. Sein Wert liegt nicht im Dokument selbst, sondern im Nachweis, den es erbringt: dass ein Objekt, dessen tatsächlich gebaute Realität dem entspricht, was die Verwaltung genehmigt hat, und dessen deklarierte Leistungen der zunehmenden Oppositionsfähigkeit der Diagnosen standhalten.