Het conformiteitscertificaat is niet slechts een administratieve formaliteit aan het einde van de bouw. Het is het document dat de juridische consistentie tussen de verleende bouwvergunning en de gerealiseerde constructie vergrendelt. Zonder dit document is de keten van stedenbouwkundige veiligheid verbroken, met directe gevolgen voor de verkoop, de verzekering en zelfs de belasting van het onroerend goed.
Stedenbouwkundige conformiteit en tegenwerpelijkheid van de DPE: de dubbele vergrendeling die eigenaren negeren
Sinds 1 juli 2021 is de DPE tegenwerpelijk geworden, geregeld door de artikelen L.126-26 tot L.126-35 van de Bouw- en Wooncode en het decreet nr. 2020-1610 van 17 december 2020. Een koper kan nu de verkoper of de diagnosticeerder aansprakelijk stellen als de DPE onjuist is.
Aanvullende lectuur : De geheimen voor het succesvol snoeien en onderhouden van uw hagen
Deze tegenwerpelijkheid creëert in de praktijk een eis van “energieconformiteit” die zich voegt bij de klassieke stedenbouwkundige conformiteit. Wanneer een pand dat is geclassificeerd als E, F of G een energie-audit moet ondergaan voor de verkoop, is de vraag niet alleen of de muren voldoen aan de vergunning, maar of de opgegeven prestaties overeenkomen met de gerealiseerde werkelijkheid.
We zien dat notarissen deze twee niveaus van controle steeds vaker combineren. Een eigenaar die een uitbreiding heeft gerealiseerd zonder een DAACT in te dienen en wiens DPE de werkelijke wijzigingen van de constructie niet weerspiegelt, loopt het risico op een dubbele juridische procedure. Voor alles over het conformiteitscertificaat voor woningen, moet men deze energiecomponent integreren die evenveel weegt als de waarde van het onroerend goed zelf als het stedenbouwkundig document.
Lees ook : Is het mogelijk om over te stappen naar 1e STMG met een gemiddelde van 9? Uitleg en tips
DAACT en attest van geen betwisting: twee verschillende documenten voor de gemeente
De verwarring tussen deze twee documenten komt vaak voor, zelfs bij professionals. De DAACT (verklaring van voltooiing en conformiteit van de werken) is een declaratief formulier dat door de opdrachtgever aan het einde van de bouw wordt ingediend. Het is geen certificaat dat door de administratie wordt afgegeven.
Na de indiening van de DAACT heeft de gemeente drie maanden de tijd om de conformiteit van de werken te controleren en, indien nodig, deze aan te vechten. Deze termijn wordt verlengd tot vijf maanden wanneer het onroerend goed zich in een gebied bevindt dat wordt gedekt door een risico-preventieplan of binnen de perimeter van een historisch monument.
De conformiteit wordt geacht verworven te zijn
Als de gemeente na deze termijn niet reageert, wordt de conformiteit geacht verworven te zijn. De eigenaar kan dan een attest van geen betwisting van de conformiteit aanvragen, dat het echte toegangsbewijs vormt voor de notaris bij een verkoop.
We raden aan om het bewijs van indiening van de DAACT (gestempeld ontvangstbewijs of postontvangstbewijs) in het dossier van het onroerend goed te bewaren. In geval van een geschil is de datum van indiening bepalend voor de termijn, niet de datum van daadwerkelijke ontvangst door de dienst stedenbouw.
Verlopen stedenbouwkundig certificaat: de val van de geldigheidsduur bij de verkoop
De artikelen L.410-1 en R.410-17 van de Stedenbouwcode stellen de geldigheidsduur van een stedenbouwkundig certificaat op 18 maanden, met de mogelijkheid van verlenging met een jaar als de aanvraag ten minste twee maanden voor de vervaldatum wordt ingediend. Dit technische punt heeft directe gevolgen voor de juridische veiligheid van de transactie.
Het klassieke scenario: een eigenaar verkrijgt een bouwvergunning onder een bepaalde PLU, voert de werken uit over meerdere jaren en wil dan verkopen. In de tussentijd zijn de stedenbouwkundige regels veranderd. De verworven conformiteit op basis van de oude PLU komt mogelijk niet meer overeen met de eisen van het nieuwe toepasselijke stedenbouwkundige document.
Controleer de consistentie tussen de oorspronkelijke vergunning en de huidige PLU
Voor elke verkoop raden we aan om een recent operationeel stedenbouwkundig certificaat aan te vragen. Dit document maakt het mogelijk om te controleren of het onroerend goed, zoals het is gebouwd, nog steeds compatibel is met de geldende regels. Dit voorkomt onaangename verrassingen bij het opstellen van de compromis.
- Als de PLU is herzien na het verkrijgen van de vergunning, kunnen bepaalde bepalingen (hoogte, grondoppervlak, afstand tot scheidingslijnen) zijn veranderd, zonder dat dit de legaliteit van de bestaande constructie in twijfel trekt
- De notaris controleert systematisch het bestaan van de DAACT of het oude conformiteitscertificaat in het verkoopdossier, en het ontbreken ervan vertraagt de ondertekening
- Een attest van geen betwisting dat enkele jaren oud is, blijft geldig, in tegenstelling tot het stedenbouwkundig certificaat dat moet worden geactualiseerd
Onroerend goed verkoop zonder conformiteitscertificaat: de concrete gevolgen
Een huis verkopen zonder conformiteitscertificaat is niet verboden door de wet. Echter, het ontbreken van dit document geeft de koper een aanzienlijke onderhandelingspositie en kan de bancaire financiering blokkeren.
De notaris, die zijn adviesplicht moet naleven, zal het ontbreken van het document signaleren. De koper kan dan een opschortende voorwaarde eisen die verband houdt met het verkrijgen van het attest, een korting op de prijs onderhandelen of simpelweg afzien van de aankoop.
Het geval van oude constructies
Voor vergunningen die zijn verleend vóór 1 oktober 2007, was het de administratie die rechtstreeks een conformiteitscertificaat verleende. Voor oudere panden kan dit document nooit zijn aangevraagd of verloren zijn gegaan. In dat geval kan de gemeente een attest verstrekken waarin staat dat er binnen de wettelijke termijnen geen betwisting is ingediend.
De situatie wordt gecompliceerd wanneer er werken zijn uitgevoerd zonder vergunning of met niet-gemelde wijzigingen. Een regularisatie vereist de indiening van een wijzigingsvergunning of een voorafgaande verklaring, afhankelijk van de omvang van de geconstateerde afwijkingen. De verwerkingstijd varieert per gemeente, maar kan enkele maanden duren.
- Controleer bij de dienst stedenbouw van de gemeente of er een DAACT is geregistreerd voor het onroerend goed
- Vraag een kopie van de oorspronkelijke bouwvergunning aan om eventuele niet-gemelde wijzigingen te identificeren
- In geval van niet-conforme werken, raadpleeg een architect om de haalbaarheid van een regularisatie voor de verkoop te beoordelen
Het conformiteitscertificaat blijft een vaak onderschat schakeltje in de voorbereiding van een verkoop. De waarde ervan ligt niet in het document zelf, maar in het bewijs dat het levert: dat van een onroerend goed waarvan de gerealiseerde werkelijkheid overeenkomt met wat de administratie heeft toegestaan, en waarvan de opgegeven prestaties standhouden tegenover de toenemende tegenwerpelijkheid van de diagnoses.