Ein Eigentümer, der eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse F im DPE verkauft, verhandelt nicht mehr unter den gleichen Bedingungen wie vor zwei Jahren. Das Energieetikett wirkt sich auf den Preis, die Verkaufsdauer und sogar die Fähigkeit aus, einen finanzierbaren Käufer zu finden.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2026 funktioniert nach dieser Logik: Jede regulatorische Einschränkung, jede Zinsbewegung verteilt die Karten neu zwischen Verkäufern, Käufern und Investoren. Diese Mechanismen zu verstehen, ermöglicht es, solidere Entscheidungen zu treffen, egal ob man kauft, verkauft oder vermietet.
DPE und Vermietungsverbote: Was sich konkret für Vermieter ändert
Seit dem 1. Januar 2025 gilt jede Wohnung mit der Klasse G als unzumutbar. Es kann kein neuer Mietvertrag für diese Immobilien unterzeichnet werden, und die Mieten sind eingefroren. Wohnungen mit der Klasse F bleiben 2026 vermietbar, aber das Vermietungsverbot für F tritt am 1. Januar 2028 in Kraft, mit einem bereits bestehenden Mietstopp.
Eine Verordnung vom 26. August 2025 hat den Umrechnungsfaktor für Strom in der Berechnung des DPE von 2,3 auf 1,9 geändert. Alle seit dem 1. Januar 2026 durchgeführten Diagnosen verwenden diesen neuen Faktor. In der Praxis gewinnen einige elektrisch beheizte Wohnungen eine Klasse, indem sie beispielsweise von F auf E steigen.
Für einen Vermieter erfordert die Situation eine schnelle Überprüfung: Wenn der DPE vor 2026 datiert ist, kann es sinnvoll sein, ihn mit dem neuen Faktor zu erneuern. Eine Immobilie, die auf E umschlägt, entgeht der Frist von 2028 und erhält ihre Vermietbarkeit ohne Renovierungsarbeiten zurück. Im Gegensatz dazu müssen diejenigen, die nach der Neuberechnung in F bleiben, mit energetischen Renovierungsarbeiten rechnen oder den Verkauf in Betracht ziehen, da eine Immobilie, die für die Vermietung verboten ist, einen erheblichen Teil ihres Wertes verliert.
Man kann alles über Partimmobilier erfahren, um die Anzeigen und Preise je nach Energieklassen zu verfolgen, was eine konkrete Vorstellung von den Auswirkungen des DPE auf die Verhandlung gibt.
Neubau in der Krise, Altbau in Stagnation: Wo stehen die Immobilienpreise im Jahr 2026
Der Markt für Neubauten durchläuft eine schwierige Phase. Ein professionelles Observatorium verzeichnet einen Rückgang von 23,6 % bei den reservierten Neubauten im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zu 2025. Die Verkaufszahlen im Paket sinken noch stärker, um über 40 %.
Im Altbau ist die Situation differenzierter. Die Transaktionsvolumina steigen allmählich wieder, aber die Preise folgen nicht einem einheitlichen Verlauf. Die regionalen Unterschiede sind ausgeprägt:
- Die großen Metropolen zeigen eine relative Stabilität der Preise, getragen von einer strukturellen Nachfrage nach gut gelegenen und gut bewerteten Immobilien im DPE.
- Die Vororte ziehen Käufer an, die zwischen Wohnfläche und Budget abwägen, insbesondere Erstkäufer, die aus den Stadtzentren gedrängt werden.
- Die ländlichen Gebiete oder weniger dynamischen Mittelstädte erleben deutlichere Preiskorrekturen, mit längeren Verkaufszeiten.
Eine Immobilie in gutem energetischen Zustand, in einer Gemeinde mit Dienstleistungen und Verkehrsanbindungen, verkauft sich schneller und zum Preis. Im Gegensatz dazu hat eine energieintensive Wohnung in einem wenig gefragten Gebiet mehrere Nachteile: Wertminderung beim Verkauf, Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer Bankfinanzierung für den Käufer und die Aussicht auf zwingende Renovierungsarbeiten.
Immobilienkreditzinsen: Schließt sich das Fenster zum Schulanfang 2026?
Nach einer Phase relativer Entspannung sind die durchschnittlichen Zinsen für 20- und 25-jährige Laufzeiten gestiegen. Die OAT für 10 Jahre liegt auf einem Niveau, das seit mehreren Jahren nicht mehr beobachtet wurde, was die Bankzinssätze mechanisch nach oben zieht.
Für einen Käufer ist die Frage nicht so sehr der absolute Zinssatz, sondern die tatsächliche Kreditfähigkeit. Ein Anstieg um einige Zehntelpunkte reduziert den ausleihbaren Betrag um mehrere Tausend Euro über 25 Jahre. Die Banken bleiben selektiv: Eigenkapital, berufliche Stabilität und Verschuldungsquote werden genau geprüft.
Die Rückmeldungen variieren diesbezüglich je nach Regionen und Institutionen, aber insgesamt zeigt sich, dass gut vorbereitete Anträge (mindestens 10 % Eigenkapital, stabile Situation, gut erhaltene Immobilie) ohne Schwierigkeiten genehmigt werden. Fragilere Profile oder Projekte für Immobilien, die umfangreiche Renovierungsarbeiten erfordern, stoßen auf mehr Ablehnung.
Nullzinsdarlehen: Ein Hebel, der aktiv bleibt
Das PTZ spielt weiterhin eine Rolle für Erstkäufer. Es ermöglicht die Finanzierung eines Teils des Erwerbs ohne Zinsen, was teilweise den Anstieg der Zinsen ausgleicht. Die Voraussetzungen für die Berechtigung (Einkommensgrenzen, geografische Zonen, Art der Immobilie) sollten im Vorfeld des Projekts überprüft werden, da sie regelmäßig angepasst werden.
Kaufen oder verkaufen im Jahr 2026: Die konkreten Entscheidungen, die zu treffen sind
Auf der Verkäuferseite ist es wichtig, eine Immobilie mit einem aktuellen DPE anzubieten und, wenn möglich, bereits durchgeführte oder kalkulierte Arbeiten vorzulegen. Ein glaubwürdiger Energieaudit beruhigt den Käufer und erleichtert die Verhandlung. Eine Immobilie der Klassen F oder G ohne Preisstrategie zu verkaufen, bedeutet, eine ungewollte Wertminderung zu erleiden, anstatt sie zu kontrollieren.
Auf der Käuferseite hat die Selektivität Vorrang. Der Markt bietet mehr Verhandlungsspielraum als 2021 oder 2022, aber dieser Spielraum konzentriert sich auf schlecht positionierte Immobilien (zu hoher Preis, ungünstiger DPE, sekundäre Lage). Bei hochwertigen Immobilien in angespannten Gebieten bleibt der Wettbewerb real.
Einige Kriterien, die vor einer Verpflichtung systematisch überprüft werden sollten:
- Die effektive DPE-Klasse mit dem neuen Umrechnungsfaktor (Diagnose nach dem 1. Januar 2026).
- Die Höhe der Hausgeldkosten und die beschlossenen oder bevorstehenden Arbeiten, insbesondere die, die mit der energetischen Sanierung in Verbindung stehen.
- Die tatsächliche Kreditfähigkeit, simuliert mit den aktuellen Zinsen und nicht mit denen von vor sechs Monaten.
- Das Vermietungspotenzial der Immobilie, wenn das Ziel eine Investition ist, unter Berücksichtigung der Vermietungsverbote nach DPE-Klasse.
Der Immobilienmarkt in Frankreich bleibt fragmentiert: Was in Paris wahr ist, gilt nicht für Saint-Étienne, und die nationalen Trends verdecken sehr unterschiedliche lokale Realitäten. Den Markt auf Gemeinde- oder Quartier-Ebene zu analysieren bleibt der nützlichste Reflex vor jeder Kauf- oder Verkaufsentscheidung.
