Um proprietário que coloca à venda um apartamento classificado como F no DPE não negocia mais nas mesmas condições que há dois anos. O rótulo energético pesa sobre o preço, o prazo de venda e até mesmo a capacidade de encontrar um comprador financiável.
O mercado imobiliário em 2026 funciona sob essa lógica: cada restrição regulatória, cada movimento de taxa redistribui as cartas entre vendedores, compradores e investidores. Compreender esses mecanismos permite tomar decisões mais sólidas, seja comprando, vendendo ou alugando.
DPE e proibições de locação: o que muda concretamente para os proprietários locadores
Desde 1º de janeiro de 2025, todo imóvel classificado como G é considerado indecente. Nenhum novo contrato pode ser assinado para esses bens, e seus aluguéis estão congelados. Os imóveis classificados como F continuam alugáveis em 2026, mas a proibição de locação dos F cai em 1º de janeiro de 2028, com um congelamento dos aluguéis já em vigor.
Um decreto de 26 de agosto de 2025 modificou o coeficiente de conversão da eletricidade no cálculo do DPE, passando de 2,3 para 1,9. Todos os diagnósticos realizados desde 1º de janeiro de 2026 utilizam esse novo coeficiente. Na prática, alguns imóveis aquecidos por eletricidade ganham uma classe, passando, por exemplo, de F para E.
Para um locador, a situação exige uma verificação rápida: se o DPE é anterior a 2026, pode ser útil refazê-lo com o novo coeficiente. Um imóvel que muda para E escapa do prazo de 2028 e recupera sua capacidade locativa sem obras. Por outro lado, aqueles que permanecem em F após o recalculo devem antecipar obras de renovação energética ou considerar a venda, pois um imóvel proibido para locação perde uma parte significativa de seu valor.
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Novos em crise, antigos em estagnação: onde estão os preços imobiliários em 2026
O mercado de novos imóveis atravessa uma fase difícil. Um observatório profissional aponta 23,6% de queda nos imóveis novos reservados no segundo trimestre de 2026 em comparação a 2025. As vendas em bloco caem ainda mais, além de 40%.
No mercado de imóveis antigos, a situação é mais nuançada. Os volumes de transações estão se recuperando gradualmente, mas os preços não seguem uma trajetória uniforme. As disparidades territoriais são marcantes:
- As grandes metrópoles apresentam uma relativa estabilidade de preços, impulsionada por uma demanda estrutural por bens bem localizados e bem classificados no DPE.
- Os municípios periurbanos atraem compradores que equilibram entre área útil e orçamento, especialmente os primeiros compradores afastados dos centros urbanos.
- As zonas rurais ou cidades médias pouco dinâmicas sofrem correções de preços mais acentuadas, com prazos de venda se alongando.
Um imóvel em bom estado energético, em um município com serviços e transportes, vende-se mais rápido e pelo preço. Em contrapartida, um imóvel energeticamente ineficiente em uma área pouco concorrida acumula desvantagens: desvalorização na venda, dificuldade em obter financiamento bancário para o comprador e perspectiva de obras obrigatórias.
Taxas de crédito imobiliário: a janela se fecha no início de 2026
Após um período de relativa acomodação, as taxas médias subiram nas durações de 20 e 25 anos. O OAT a 10 anos está em níveis que não eram observados há vários anos, o que puxa mecanicamente as tabelas bancárias para cima.
Para um comprador, a questão não é tanto o nível absoluto da taxa, mas sua capacidade de empréstimo real. Um aumento de alguns décimos de ponto reduz o montante emprestável em vários milhares de euros ao longo de 25 anos. Os bancos permanecem seletivos: entrada pessoal, estabilidade profissional e taxa de endividamento são analisadas.
Os retornos variam nesse aspecto conforme as regiões e as instituições, mas observa-se, de forma geral, que os dossiês bem preparados (entrada de pelo menos 10%, situação estável, imóvel em bom estado) passam sem dificuldades. Perfis mais frágeis ou projetos em imóveis que necessitam de grandes obras enfrentam mais recusas.
Empréstimo a taxa zero: um alavancador que continua ativo
O PTZ continua a desempenhar um papel para os primeiros compradores. Ele permite financiar parte da aquisição sem juros, o que compensa parcialmente a alta das taxas. As condições de elegibilidade (teto de recursos, zonas geográficas, tipo de imóvel) merecem ser verificadas antes do projeto, pois evoluem regularmente.
Comprar ou vender em 2026: as decisões concretas a serem tomadas
No lado do vendedor, a prioridade é apresentar um imóvel com um DPE atualizado e, se possível, obras já realizadas ou orçadas. Uma auditoria energética credível tranquiliza o comprador e facilita a negociação. Colocar à venda um imóvel classificado como F ou G sem uma estratégia de preço resulta em uma desvalorização imposta em vez de controlada.
No lado do comprador, a seletividade é primordial. O mercado oferece mais margem de negociação do que em 2021 ou 2022, mas essa margem se concentra em imóveis mal posicionados (preço muito alto, DPE desfavorável, localização secundária). Nos imóveis de qualidade em áreas concorridas, a concorrência permanece real.
Alguns critérios a serem verificados sistematicamente antes de se comprometer:
- A classe DPE efetiva com o novo coeficiente de conversão (diagnóstico posterior a 1º de janeiro de 2026).
- O montante das taxas de condomínio e as obras votadas ou a serem realizadas, especialmente aquelas relacionadas à renovação energética coletiva.
- A capacidade de empréstimo real, simulada com as taxas atuais e não as de seis meses atrás.
- O potencial locativo do imóvel se o objetivo for um investimento, levando em conta as proibições de locação por classe DPE.
O mercado imobiliário na França permanece fragmentado: o que é verdade em Paris não é em Saint-Étienne, e as tendências nacionais mascaram realidades locais muito contrastantes. Analisar o mercado em nível municipal ou de bairro continua a ser o reflexo mais útil antes de qualquer decisão de compra ou venda.
