Un proprietario che mette in vendita un appartamento classificato F secondo il DPE non negozia più nelle stesse condizioni di due anni fa. L’etichetta energetica influisce sul prezzo, sul tempo di vendita e persino sulla capacità di trovare un acquirente finanziabile.
Il mercato immobiliare nel 2026 funziona su questa logica: ogni vincolo normativo, ogni movimento dei tassi ridistribuisce le carte tra venditori, acquirenti e investitori. Comprendere questi meccanismi consente di prendere decisioni più solide, sia che si acquisti, si venda o si affitti.
DPE e divieti di affitto: cosa cambia concretamente per i proprietari locatori
Dal 1° gennaio 2025, ogni alloggio classificato G è considerato indecente. Nessun nuovo contratto di locazione può essere firmato per questi beni, e i loro affitti sono congelati. Gli alloggi classificati F rimangono affittabili nel 2026, ma il divieto di affitto per gli F scatta il 1° gennaio 2028, con un congelamento degli affitti già in atto.
Un decreto del 26 agosto 2025 ha modificato il coefficiente di conversione dell’elettricità nel calcolo del DPE, passato da 2,3 a 1,9. Tutti i diagnosi effettuati dal 1° gennaio 2026 utilizzano questo nuovo coefficiente. In pratica, alcuni alloggi riscaldati elettricamente guadagnano una classe, passando ad esempio da F a E.
Per un locatore, la situazione richiede una verifica rapida: se il DPE è datato prima del 2026, può essere utile rifarlo con il nuovo coefficiente. Un bene che passa in E sfugge alla scadenza del 2028 e recupera la sua capacità locativa senza lavori. Al contrario, quelli che rimangono in F dopo il ricalcolo devono anticipare lavori di ristrutturazione energetica o considerare la vendita, poiché un bene vietato all’affitto perde una parte significativa del suo valore.
Si può scoprire tutto su Partimmobilier per seguire gli annunci e i prezzi in base alle classi energetiche, il che fornisce un’idea concreta dell’impatto del DPE sulla negoziazione.
Nuovo in crisi, vecchio in stagnazione: dove si trovano i prezzi immobiliari nel 2026
Il mercato del nuovo sta attraversando una fase difficile. Un osservatorio professionale segnala una diminuzione del 23,6 % degli alloggi nuovi riservati nel secondo trimestre del 2026 rispetto al 2025. Le vendite in blocco calano ancora più drasticamente, oltre il 40 %.
Nell’usato, la situazione è più sfumata. I volumi delle transazioni riprendono gradualmente, ma i prezzi non seguono un percorso uniforme. Le disparità territoriali sono marcate:
- Le grandi metropoli mostrano una relativa stabilità dei prezzi, sostenuta da una domanda strutturale per beni ben posizionati e ben classificati secondo il DPE.
- Le comuni periurbane attraggono acquirenti che bilanciano tra superficie abitabile e budget, in particolare i primi acquirenti spinti fuori dai centri città.
- Le zone rurali o le città medie poco dinamiche subiscono correzioni di prezzo più nette, con tempi di vendita che si allungano.
Un bene in buone condizioni energetiche, in una comune con servizi e trasporti, si vende più rapidamente e al prezzo. Al contrario, un alloggio energivoro in un settore poco teso accumula svantaggi: ribasso alla vendita, difficoltà a ottenere un finanziamento bancario per l’acquirente e prospettiva di lavori obbligatori.
Tassi di credito immobiliare: la finestra si chiude a settembre 2026
Dopo un periodo di relativa distensione, i tassi medi sono risaliti per le durate di 20 e 25 anni. L’OAT a 10 anni si trova a livelli che non erano stati osservati da diversi anni, il che tira meccanicamente verso l’alto le tabelle bancarie.
Per un acquirente, la questione non è tanto il livello assoluto del tasso quanto la sua reale capacità di prestito. Un aumento di alcuni decimi di punto riduce l’importo prestabile di diverse migliaia di euro su 25 anni. Le banche rimangono selettive: il capitale personale, la stabilità professionale e il tasso di indebitamento vengono scrutinati.
I feedback variano su questo punto a seconda delle regioni e degli istituti, ma si osserva globalmente che i dossier ben preparati (capitale di almeno il 10 %, situazione stabile, bene in buone condizioni) passano senza difficoltà. I profili più fragili o i progetti su beni che necessitano di pesanti lavori incontrano maggiori rifiuti.
Prestito a tasso zero: un leva che rimane attiva
Il PTZ continua a svolgere un ruolo per i primi acquirenti. Permette di finanziare una parte dell’acquisto senza interessi, il che compensa parzialmente l’aumento dei tassi. Le condizioni di idoneità (limiti di reddito, zone geografiche, tipo di bene) meritano di essere verificate in anticipo rispetto al progetto, poiché evolvono regolarmente.
Comprare o vendere nel 2026: le decisioni concrete da prendere
Dal lato del venditore, la priorità è presentare un bene con un DPE aggiornato e, se possibile, lavori già realizzati o stimati. Un audit energetico credibile rassicura l’acquirente e facilita la negoziazione. Mettere in vendita un bene classificato F o G senza una strategia di prezzo equivale a subire un ribasso non controllato.
Dal lato dell’acquirente, la selettività è fondamentale. Il mercato offre maggiori margini di negoziazione rispetto al 2021 o 2022, ma questo margine si concentra su beni mal posizionati (prezzo troppo alto, DPE sfavorevole, posizione secondaria). Sui beni di qualità nelle zone tese, la concorrenza rimane reale.
Alcuni criteri da verificare sistematicamente prima di impegnarsi:
- La classe DPE effettiva con il nuovo coefficiente di conversione (diagnosi successiva al 1° gennaio 2026).
- Il montante delle spese condominiali e i lavori votati o a venire, in particolare quelli legati alla ristrutturazione energetica collettiva.
- La reale capacità di prestito, simulata con i tassi attuali e non quelli di sei mesi fa.
- Il potenziale locativo del bene se l’obiettivo è un investimento, tenendo conto dei divieti di affitto per classe DPE.
Il mercato immobiliare in Francia rimane frammentato: ciò che è vero a Parigi non lo è a Saint-Étienne, e le tendenze nazionali mascherano realtà locali molto contrastanti. Analizzare il mercato a livello comunale o di quartiere rimane il riflesso più utile prima di qualsiasi decisione di acquisto o vendita.
