Een eigenaar die een appartement met energielabel F te koop aanbiedt, onderhandelt niet meer onder dezelfde voorwaarden als twee jaar geleden. Het energielabel heeft invloed op de prijs, de verkooptermijn en zelfs de mogelijkheid om een financierbare koper te vinden.
De vastgoedmarkt in 2026 functioneert volgens deze logica: elke regelgeving, elke renteverandering herverdeelt de kaarten tussen verkopers, kopers en investeerders. Het begrijpen van deze mechanismen stelt je in staat om stevigere beslissingen te nemen, of je nu koopt, verkoopt of verhuurt.
DPE en verhuurverboden: wat verandert er concreet voor verhuurders
Sinds 1 januari 2025 wordt elke woning met label G als onfatsoenlijk beschouwd. Er kan geen nieuwe huurovereenkomst voor deze woningen worden ondertekend, en hun huren zijn bevroren. Woningen met label F blijven verhuurbaar in 2026, maar het verhuurverbod voor F vervalt op 1 januari 2028, met een huurbevriezing die al van kracht is.
Een besluit van 26 augustus 2025 heeft de conversiefactor voor elektriciteit in de berekening van de DPE gewijzigd, van 2,3 naar 1,9. Alle diagnosen die sinds 1 januari 2026 zijn uitgevoerd, gebruiken deze nieuwe factor. In de praktijk winnen sommige woningen die elektrisch verwarmd worden een klasse, bijvoorbeeld van F naar E.
Voor een verhuurder vraagt de situatie om een snelle controle: als de DPE dateert van vóór 2026, kan het nuttig zijn deze opnieuw te laten uitvoeren met de nieuwe factor. Een woning die naar E verschuift, ontsnapt aan de deadline van 2028 en herwint zijn verhuurmogelijkheden zonder werkzaamheden. Daarentegen moeten degenen die na herberekening in F blijven anticiperen op energiebesparende renovatiewerkzaamheden of overwegen te verkopen, omdat een woning die niet verhuurd mag worden een aanzienlijk deel van zijn waarde verliest.
Je kunt alles weten over Partimmobilier om de advertenties en prijzen volgens de energieklassen te volgen, wat een concreet idee geeft van de impact van de DPE op de onderhandeling.
Nieuwbouw in crisis, bestaande bouw in stagnatie: waar staan de vastgoedprijzen in 2026
De nieuwbouwmarkt bevindt zich in een moeilijke fase. Een professioneel observatorium meldt 23,6 % daling van de gereserveerde nieuwe woningen in het tweede kwartaal van 2026 vergeleken met 2025. De verkoop in bulk daalt nog sterker, met meer dan 40 %.
In de bestaande bouw is de situatie genuanceerder. De transactievolumes nemen geleidelijk toe, maar de prijzen volgen geen uniforme koers. De territoriale verschillen zijn duidelijk:
- De grote metropolen vertonen een relatieve prijsstabiliteit, aangedreven door een structurele vraag naar goed gelegen en goed geclassificeerde woningen volgens de DPE.
- De voorsteden trekken kopers aan die afwegen tussen woonoppervlak en budget, met name de starters die uit de stadscentra worden gedreven.
- De landelijke gebieden of minder dynamische middelgrote steden ondergaan scherpere prijscorrecties, met langere verkooptermijnen.
Een woning in goede energetische staat, in een gemeente met diensten en openbaar vervoer, verkoopt sneller en tegen de prijs. Daarentegen heeft een energieverslindende woning in een minder gewilde sector meerdere nadelen: waardevermindering bij verkoop, moeilijkheden om een bancaire financiering voor de koper te verkrijgen, en de verwachting van verplichte werkzaamheden.
Hypotheekrente: sluit het venster zich bij de start van het schooljaar 2026
Na een periode van relatieve ontspanning zijn de gemiddelde rentes gestegen voor looptijden van 20 en 25 jaar. De OAT op 10 jaar bevindt zich op niveaus die al jaren niet meer zijn waargenomen, wat de banktarieven mechanisch omhoog trekt.
Voor een koper is de vraag niet zozeer het absolute niveau van de rente, maar de werkelijke leencapaciteit. Een stijging van enkele tienden van een punt vermindert het leenbedrag met enkele duizenden euro’s over 25 jaar. De banken blijven selectief: eigen inbreng, professionele stabiliteit en schuldenlast worden nauwlettend in de gaten gehouden.
De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de regio’s en instellingen, maar over het algemeen zien we dat goed voorbereide dossiers (minstens 10 % eigen inbreng, stabiele situatie, goed onderhouden woning) zonder problemen worden goedgekeurd. Meer kwetsbare profielen of projecten voor woningen die zware werkzaamheden vereisen, ondervinden meer afwijzingen.
Renteloze lening: een actief hulpmiddel
De PTZ blijft een rol spelen voor starters. Het stelt hen in staat om een deel van de aankoop zonder rente te financieren, wat gedeeltelijk de stijging van de rentes compenseert. De voorwaarden voor geschiktheid (inkomensplafonds, geografische zones, type woning) verdienen het om voorafgaand aan het project te worden gecontroleerd, omdat ze regelmatig veranderen.
Kopen of verkopen in 2026: de concrete afwegingen
Voor de verkoper is de prioriteit om een woning met een actuele DPE te presenteren en, indien mogelijk, al uitgevoerde of begrote werkzaamheden. Een geloofwaardige energie-audit stelt de koper gerust en vergemakkelijkt de onderhandeling. Een woning met label F of G te koop aanbieden zonder prijsstrategie betekent een onvermijdelijke waardevermindering in plaats van een beheersbare.
Voor de koper primeert de selectiviteit. De markt biedt meer onderhandelingsruimte dan in 2021 of 2022, maar deze ruimte concentreert zich op slecht gepositioneerde woningen (te hoge prijs, ongunstige DPE, secundaire locatie). Voor kwaliteitswoningen in gewilde gebieden blijft de concurrentie reëel.
Enkele criteria die systematisch moeten worden gecontroleerd voordat je je verbindt:
- De effectieve DPE-klasse met de nieuwe conversiefactor (diagnose na 1 januari 2026).
- Het bedrag van de VvE-bijdragen en de goedgekeurde of aankomende werkzaamheden, met name die met betrekking tot collectieve energierenovatie.
- De werkelijke leencapaciteit, gesimuleerd met de huidige rentes en niet die van zes maanden geleden.
- Het verhuurpuntentieel van de woning als het doel een investering is, rekening houdend met de verhuurverboden per DPE-klasse.
De vastgoedmarkt in Frankrijk blijft gefragmenteerd: wat waar is in Parijs, geldt niet in Saint-Étienne, en de nationale trends verbergen zeer verschillende lokale realiteiten. De markt op gemeentelijk of wijkniveau analyseren blijft de meest nuttige reflex voordat je een aankoop- of verkoopbeslissing neemt.
